Офисный дефицит: почему новые БЦ в Москве строят по пять лет

Острый дефицит готовых площадей и затягивание сроков ввода стали определяющими факторами для офисного рынка Москвы. По словам коммерческого директора по коммерческой недвижимости MR Group Кермена Мастиева, разрыв между спросом и предложением продолжит расти из-за усложнения логистики строительства и высокой стоимости финансирования.

Рынок коммерческой недвижимости столицы столкнулся с парадоксальной ситуацией: при рекордном притоке капитала реальный объем доступных площадей остается минимальным. Если раньше ежегодные вложения в сегмент составляли около 200–250 млрд рублей, то в последние годы общая сумма инвестиций превысила 1 трлн рублей. В 2024–2025 годах на офисы пришлось до 40% всех сделок с недвижимостью в России.

Дефицит на фоне амбициозных планов

Несмотря на высокую активность покупателей, темпы ввода объектов не успевают за спросом. В первом квартале 2026 года в эксплуатацию ввели лишь 117 тыс. кв. м офисов, хотя девелоперы заявляли почти о полумиллионе. Как отмечают в консалтинговой компании NF Group, в самых популярных деловых районах свободных помещений практически не осталось, а новое предложение выходит на рынок крайне ограниченными объемами.

Пятилетний цикл ожидания

Основной проблемой отрасли стал длительный цикл реализации проектов. По оценке Кермена Мастиева, путь от получения разрешения на строительство до фактического переезда арендатора в крупный бизнес-центр площадью 50 тыс. кв. м теперь занимает около пяти лет.

Среди ключевых факторов, сдерживающих рынок:

• резкий рост себестоимости и стоимости заемного капитала;
• ужесточение требований к качеству инженерных систем и архитектуре;
• инертность предложения, которое не может мгновенно реагировать на всплески спроса.

В результате компании, начинающие стройку сегодня, смогут сдать объекты лишь к 2030–2031 годам. Это вынуждает бизнес и частных инвесторов заранее выкупать блоки в еще не достроенных зданиях, что окончательно закрепляет статус «рынка продавца». В условиях дефицита девелоперы вынуждены более взвешенно подходить к запуску новых площадок, фокусируясь на экономической устойчивости и локации.