Складской рынок Московского региона смещается к готовым объектам

Рост спроса не означает возвращения к экспансии 2023–2024 годов, считают в Ricci. Компании реагируют на операционные риски: после повреждения части складов крупнейшие маркетплейсы стали искать готовые помещения для фулфилмента, а логистические операторы и сами площадки арендуют площади про запас. Селлеры также меняют схемы работы, переводя товар между складами маркетплейсов (FBO) и собственными или операторскими складами (FBS). Это перераспределяет спрос, а на время перехода может потребовать дополнительных площадей для резервных запасов.

Крупные дистрибьюторы и ритейлеры вместо одного распределительного центра все чаще рассматривают несколько складов в разных локациях. Такая схема дороже, но позволяет снизить риск остановки поставок при потере одного объекта. По оценке Ricci, резервирование и диверсификация будут поддерживать спрос как минимум несколько кварталов, тогда как переток между маркетплейсами и моделями FBS/FBO в основном меняет структуру спроса, а не его общий объем.

В III квартале сделки охватили 486 тыс. кв. м против 224 тыс. кв. м в I квартале и 376 тыс. кв. м во II. Этот показатель включает переезды и контракты на будущие площади, поэтому не равен чистому поглощению. Более прямой сигнал — снижение вакансии на 2,7 процентного пункта за квартал. Дополнительный объем предложения ранее создала субаренда «Сберлогистики»: в 2025 году компания выставила значительные площади в логопарках. Сейчас часть из них законтрактована, часть снята с экспозиции, но последний объем может вернуться, поэтому фактическую заполненность следует оценивать по заключенным договорам.

Арендаторам все чаще нужны отдельные склады среднего размера, куда можно въехать за несколько недель, а не через привычные прежде 3–6 месяцев. Преимущество получают готовые объекты со стеллажами, системами связи и безопасности, противопожарной защитой и подходящими параметрами электроснабжения. Если оснащение соответствует требованиям арендатора, склад «в бетоне» может проиграть даже при более низкой ставке: затраты времени на подготовку важнее скидки.

В сентябре собственники готовых складов класса А запрашивали в среднем 10 700 рублей за кв. м в год без НДС и OPEX — на 7% меньше, чем годом ранее. Это ставки предложения, а не заключенных сделок: итоговая цена зависит от скидок, арендных каникул и оснащения. В Ricci отмечают, что уступки арендаторам в сегменте готовых объектов сокращаются, но для подтверждения общего роста ставок нужны данные по сделкам, первые сигналы ожидаются в IV квартале.

За девять месяцев 2026 года ввели 1,56 млн кв. м складов классов А и В, однако 47% этого объема построено под конкретных заказчиков или для собственного использования. Свободных помещений, готовых к быстрому заезду, в ближайшие кварталы будет меньше: такой продукт быстро разбирают, а спекулятивное строительство, формировавшее запас в 2024–2025 годах, сократилось на фоне дорогого финансирования. Ricci ожидает высокого спроса на готовые объекты как минимум до конца 2026 года. Новые атаки на логистическую инфраструктуру могут вызвать срочные запросы, но одновременно ухудшить финансовое положение части арендаторов и отложить их решения.